Tanah Bandara Kertajati

Pemprov Jabar telah meniup peluit untuk membangun Bandara Internasional Kertajati (BIK) di Majalengka serta Badan Pembangunan dan Pengelolaan Bandara Internasional Jawa Barat (BPPBIJB/WJIADB) telah ditetapkan sebagai “lokomotif” di lapangan yang akan membawa kegiatannya.

Ada indikasi, sebagian besar tanah di lokasi calon bandara itu telah dikuasai/dimiliki seorang penting dan kaya. Hal ini mengakibatkan para (calon) investor enggan, bahkan takut untuk membebaskan tanah karena dikhawatirkan akan menuai persoalan yang cukup rumit. Dari publikasi resmi (WJIADB) yang ada, diperoleh informasi bahwa pembangunan bandara memerlukan tanah seluas kurang lebih 1.800 ha. Sedangkan untuk mendukung bandara ini disiapkan perencanaan fasilitas pendukung seperti pemukiman, usaha, rekreasi, ruang terbuka hijau dan lainnya kira-kira seluas 3.500 ha.

Karena itu, langkah kemudian yang ditempuh rupanya tidak hanya membangun “bandara”, tapi meningkatkan menjadi rencana pembangunan sebuah kota baru yang dinamakan “Kertajati Aerocity” yang kemudian dipromosikan sebagai International Airrport City (Kota Bandara Internasional Kertajati-Pemprov Jabar). Untuk membangun KBIK, Pemprov Jabar telah menghitung 4.596 bangunan (rumah penduduk, sekolah, kanto,dll) dan sekitar 15.400 penduduk dari 10 Desa harus dipindahkan. Hal lain yang menarik adalah optimisme. Pada tahun anggaran 2006 Pemprov dan DPRD Jabarr di dalam perubahan anggaran tahun 2006 mengalokasikan anggaran sebesar Rp.180 miliar untuk pembebasan tanah seluas 900 hektare. Jumlah yang sama akan dialokasikan pada tahun anggaran 2007, sehingga pada tahun 2007 ini kebutuhan tanah seluas 1.800 ha untuk fasilitas bandara saja akan terpenuhi.

Apabila untuk kebutuhan 1.800 ha fasilitas bandara disediakan uang sebesar Rp 360 miliarr, secara cepat dapat dihitung harga per meter persegi tanah yang akan dibebaskan adalah Rp 20.000,00. tentunya akan menggembirakan bagi masyarakat setempat, mereka akan mendapat rezeki lebih karena harga tanah di daerah tersebut pada awalnya dibicarakan anatara Rp 2.000 – Rp 3.000 per meter persegi. Kalau saja penyediaan biaya untuk pembebasan tanah tersebut mencakup biaya pengelolaan, kegiatan, dan administrasi pertanahannya, tentunya harga tanah per meter persegi itu akan berubah menjadi “harga satuan” pembebasan tanah untuk keperluan pembangunan Bnadara Kertajati.

Selanjutnya apabila kebutuhan penyediaan uang ini diperluas menjadi pembangunan KBIK, maka untuk pembebasan tanah seluas 5.000 ha ini akan dipelukan uang paling sedikit Rp 1 triliun. Pembangunan keseluruhan Bandara, diperhitungkan akan memerlukan biaya sebesar Rp 25,5 triliun. Belum diperoleh keterangan, dari mana sumber biaya untuk membangun KBIK ini.

Dipehitungkan (2006) dalam 5 tahun mendatang Bnadara Sukarno-Hatta akan mengalami kepadatan peumpang (overloaded), sementara Bandara Husein Sastranegara tidak mungkin lagi dipeluas. Maka mulai 2010 nanti, Bandara Internasional Kertajati ditargetkan bisa dipergunakan dan akan mampu melayani kebutuhan fasilitas penerbangan secara internasional. Secara keseluruhan BIK diprogramkan akan beperan sebagai moda transportasi udara untuk mendukung kegiatan usaha ekonomi dan perdagangan regional Jawa Barat. Dari segi pelayanan penumpang BIK diprediksi pada tahun pertama peranannya (2010) akan mampu melayani 6,4 juta penumpang baik domestik maupun internasional.

Beranjak dari perhitungan kebutuhan sebesar Rp 25,5 tiliun untuk membangun Bandara di Kertajati, maka dari areal sisa di KBIK, untuk melakukan pembangunan infrastruktur sampai kepada fasilitas umum yang terkecil, akan dipelukan biaya paling tidak sama dengan kebutuhan pembangunan Bandara. Yang pelu disikapi adalah biaya pembangunan, termasuk harga tanah yang harus dibebaskan di bulan atau tahun-tahun mendatang. Terutama harga tanah bila diprediksi melambung apabila pembebasan ini tidak bisa diselesaikan bersama dengan pembebasan tanah untuk BIK.

Berkaca dari informasi harga tanah anatara Rp 2000,00-Rp 3.000,00 per m2 sebelum ada isu dibangun Bandara, dan kemudian Pemprov Jabar pada tahun 2006/2007 “melegitimasi” harga tanah tersebut menjadi Rp 20.000,00 bisa diperkirakan bahwa ikhwal pembebasan tanah untuk KBIK ini secara cepat akan merupakan informasi yang menarik bagi para spekulan tanah di banyak tempat. Kalau hal ini terjadi, langkah bagaimana yang akan diambil pemerintah (melalui KBIK?), agar rencana pembangunan KBIK bisa berjalan sesuai alur rencana?

Pertanyaan ini timbul, karena tampaknya dana Pemprov Jawa Barat hanya untuk keperluan pembebasan tanah wilayah KBIK saja. Pembangunan dalam rangka pengisian ruang KBIK, tampaknya memang menjadi pekerjaannya manajemen  KBIK, baik secara sendiri ataupun bersama mitra kerjanya.

Apabila benar bahwa pembebasan tanah atas biaya Pemprov Jabar hanya mencakup wilayah BIK saja, dan karenanya pembebasan tanah diluar keperluan BIK akan diselesaikan oleh manajemen KBIK, yang menjadi pertanyaan adalah sudahkah manajemen KBIK memiliki rencana aksi membebaskan tanah lainnya seluas 3.200 ha?

Persoalan kemudian tentunya tidak hanya menyabgkut pembebasan tanah, tapi juga menyangkut ikhwal rtelokasi fasilitas umum dan pemindahan penduduk yang tidak sedikit. Fasilitas umum kita yakini sudah direncanakan secara integratif dari pemerintah cq Manajemen KBIK, tapi ihwal “resettlement” penduduk mungkin akan menjadi persoalan yang sangat rumit. Penduduk yang memperroleh uang pengganti atas tanah mereka, pada satu atau dua tahun kemudian diperkirakan tidak akan cukup untuk membeli kavling untuk kepentingan rumah tinggal mereka. Belum lagi persoalan sosial yang dihadapi, yaitu sudah siapkah penduduk ini hidup diatas kavling yang relatif kecil sementara kegiatan mereka sebelumnya adalah sebagai petani?

Penyediaan tanah dan pembangunan perkotaan akan selalu tampil sebagai ruang usaha spekulatif bagi siapa saja yang jeli melihatnya, termasuk bagi para pemilik tanah yang bersangkutan. Keputusan gubernur bersama bupati untuk menetapkan sebuah wilayah pertanian menjadi sebuah kota, secara normatif tentunya akan ditindak lanjuti oleh kantor pajak setempat untuk menaikkan nilai jual objek pajak (NJOP) nya. Kenaikan NJOP, secara logis akan membawa masyarakat untuk berfikir bahwa harga tanah mereka sudah menjadi mahal. Dari satu sisi ini saja kiranya harus sudah disikapi bahwa pengetahuan masyarakat untuk menilai tanahnya menjadi lebih mahal benar-benar harus mampu dikendalikan. Yang menjadi persoalan adalah bagaimana pemerintah bisa mengendalikan pekembangan harga, sementara tanah itu sendiri secara faktual dikuasai oleh pribadi-pribadi yang “bukan pemilik asli”.

Konsolidasi tanah atau juga biasa disebut land readjusment adalah pendekatan partisipatif yang bisa dilakukan dalam kegiatan pembangunan atau peningkatan fungsi ruang perkotaan, di mana para pemilik tanah pada wilayah termaksud diperankan sebagai “pemegang saham” dalam program pembangunan termaksud. Pendekatan teknis yang digunakan adalah menempatkan fungsi ruang secara regular. Para tehnokrat meyakini bahwa pendekatan ini merupakan pendekatan yang terbaik apabila akan membangun atau meningkatkan fungsi dan peran ruang perkotaan, karena di dalam ruang tersebut akan terbangun suasana kehidupan yang nyaman yang didukung dengan fasilitas, fungsi, dan peran ruang perkotaan yang selengkapnya.

Secara konkret, dalam proses pembangunan taua peningkatan  keberadaan ruang kota, masyarakat dan semua fihak terkait diberikan porsi tanggungjawab yang seimbang atas dasar besaran tanah yang mereka miliki untuk diperrhitungkan kepada semua komponen kebutuhan ruang kota itu sendiri, yang secara kuantitatif dipertanggungjawabkan pada nilai jual ruang perkotaan yang akan terbangun nanti. Kunci utama dari aplikasi pendekatan ini, adalah pelaksanaan aturan, disiplin semua pihak terkait, dan pengendalian pelaksanaan lapangan yang ketat.

Masyarakat sebagai pemilik tanah akan memberikan sebagian (kecil) dari tanah mereka untuk kepentingan fasilitas dan kemanfaatan publik, dan mereka akan memperoleh kompensasi urrunan mereka dari nilai jual daerah terbangun yang dilindungi oleh peraturan-peaturan yang dibuat khusus untuk keperluan ini.

Katakanlah, untuk pembangunan sebuah kawasan/ruang kota diperlukan 1.000 ha yang 90% dimiliki oleh 100 orang warga dan sisanya merupakan tanah dikuasai pemerintah. Harga tanah pada awal kegiatan misalnya Rp 1000,00 per m2, jadi nilai jual tanah masyarakat pada awal kegiatan adalah sebesar Rp 9 miliar. Pada akhirr kegiatan dengan peraturan dari pemerintah ditetapkan bahwa harga tanah di lokasi tersebut menjadi Rp 6.000,00 pe m2. setelah dihitung, untuk terbangunnya ruang kota yang ideal, diperlukan 40% dari luas tanah untuk penyediaan fasilitas dan kemanfaatan publik (jalan, taman, gardu listrik,dll) dan masyarakat menyetujuinya.

Secara cepat, dapat dihitung bahwa aset warga sebanyak 900 ha yang pada awal kegiatan adalah Rp 9 miliar, maka pada akhirr kegiatan hanya menjadi 60% dari 900 ha adalah 540 ha. Tapi pada akhir kegiatan, nilai jual tanah masyarakat akan menjadi 540 ha x Rp 6000,00 yaitu menjadi Rp 32,4 miliar.

Secara cepat bisa difahamkan bahwa dengan pendekatan konsolidasi tanah atau land readjusment yang berangkat dari prinsip partisipatif ini, masyarakat pemilik tanah akan kehilangan sebagian (kecil) dari tanah merka, tapi pada akhirr kegiatan mereka akan memperoleh manfaat yang jauh lebih besar, yaitu selain harga tanah yang meningkat juga peluang untuk tinggal didalam wilayah atau ruang kehidupan perkotaan yang nyaman.

Ketimbang dengan cara yang konvensional melalui pendekatan pembebasan tanah, dimana kenyataannya harga tanah akan berkembang sangat fluktuatif, dan kelebihan harga tanah hanya akan dinikmati oleh para pemilik modal bahkan tidak mustahil banyak diantara mereka adalah para spekulan atau tengkulat tanah. Kira-kira duan tahun lalu, pasaran harga tanah di Kertajati hanya berkisar antara Rp 2000,00 sampai Rp 3.500,00 per meter persegi. Sekarang ini harga “bisik-bisik” di warung kopi, harga jual tanah di Kertajati ditawarkan sekitar Rp 30.000,00 per meter persegi.

Jika akhirnya, KBIK dimaksudkan sebagai kota internasional. Tentunya KBIK harus disapkan dengan tolok ukur kehidupan internasional, tidak menjadi sebuah kota yang berpotensi cepat menjadi kumuh, misalnya karena keberadaan PKL yang tidak terkendali, moda transportasi yang semrawut, pelaksanaan pembangunan yang tidak disiplin kepada perencanaan, sistem perpajakan yang inkonsesten dengan penyediaan fasilitas ruang kota, penyediaan fasilitas sosial dan kepentingan umum yang tidak efektif. Tidak kalah penting untuk disimak, jangan sampai (sebagian besar) masyarakat Kertajati pada saatnya KBIK terwujud nanti, ternyata terdapat diantara kelompok pengamen jalanan ataupun PKL yang harus dikejar-kejar Satpol PP, atau mwereka tersingkir entah kemana. Siapa berani bertanggungjawab? Wallahualam bissawab………….#OP230307A#

Memet H. Hamdan, pengamat sosial dan budaya. (PR)

Comments
2 Responses to “Tanah Bandara Kertajati”
  1. Singal mengatakan:

    Semoga rakyat mendapat harga pembesan tanah yang benar dan transparan.

  2. muhammad natsir mengatakan:

    wah….wacana land adjustment baru saya dengar dan konsepnya cukup mudah dan tidak ada yang dirugikan. bisa tidak ya pemerintah melaksanakan hal ini.

Tinggalkan Balasan

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

Logo WordPress.com

You are commenting using your WordPress.com account. Logout / Ubah )

Gambar Twitter

You are commenting using your Twitter account. Logout / Ubah )

Foto Facebook

You are commenting using your Facebook account. Logout / Ubah )

Foto Google+

You are commenting using your Google+ account. Logout / Ubah )

Connecting to %s

  • Arkeologi

  • Trader

  • Energi Alternatif

  • Bencana Global 2050

  • Flying

  • Kereta Api

  • Konstruksi – Arsitektur

%d blogger menyukai ini: